上上周大多数时间基本上都在看各种数据和研报，楼市和宏观经济、金融市场的都有。看得一言难尽，本想这篇写写数据分析，后来觉得还是算了，直接从具体的现象说事比较容易表达，大家看着也不烦。

　　于是我就去逛了一些项目的售楼处，因为收拾车又顺便跑了几个4S店，直到周末都还在四处探店的路上。不必担心我转向带货，还是遵循专栏一贯原则，不具体涉及楼盘，说一下看到的现象。

　　大风起于青萍之末，或曰春江水暖鸭先知，如果宏观的东西看得太多，往往脱离了地表，忽略了正在发生的基本面。直接说市场一线情况，你要是想看结论可以直接拖到文章后半段。

　　我在过去几天，在售楼处、4S店的经历基本上可以概括为：一直在排队，并且被销售草率的打发了拉到，原因是他们忙不过来，你要不是提前认筹的，或者早就有了清晰意向的，首访几乎没时间给你介绍，销售们都是顾着马上成交的人都处理不过来，而且因为人满为患，售楼处和体验中心已经超过了负载，大多数人只能站着。

　　说到这里你以为我要吹一波楼市飞起大家抓紧系好安全带？不是，我转的楼盘基本上都是高端、大面积、高总价的项目。均价2万上下，总价400~800万之间，大平层、叠拼为主。这个现象是蛮有趣的，咱接着说。

　　然后在周末花了一天时间，快速转了一圈市区著名的刚需板块的多个售楼处，却并没有看到同样的景象在售楼处排了一天队之后：楼市已跟刚需无关了，刚需盘12000~14000一平米的地方还是不在少数，实话说人比去年底和春节前要多一些，但售楼处并不拥挤，你想谈一定有人接待，一定有地方坐，也可以随时看样板间；令人多一份担心的施工进度，我去工地看了也都正常在建设。

　　刚需盘跟高总价项目这一圈转下来对比，不能说冰火两重天的差异，但是刚需住宅在豪宅市场面前也是乏善可陈。要知道去年底那一拨基本上刚需项目的价格已经给打骨折了，优惠空间是给到位了，这两天一问价格也仅仅是略微少了点折扣，价格仍然很实在，现场不算火爆。

　　抛开地段、产品、配套、规划，就总价这一条，其实已经是楼市上一条泾渭分明的线，这条看不见却无法逾越的线，就跟孙悟空给唐僧画的圈一样。楼市正在成为两个完全不同的市场，后来我发现不仅仅是楼市，整个市场环境何尝不是如此。

　　4S店加价排队的人居然要几个人对一个销售，我一直没找到过能坐下的地方，倒是有个在这里搞促销的按摩椅品牌销售给我找了个凳子，让我十分感谢，感谢完又感叹不已。越贵的车越得排队，百万以上的车居然更是不知道要等多久，当然便宜的普通品牌家用车的店却是门可罗雀，并且还在持续打折，跟刚需盘一样。

　　魔幻吧，花百万买车的人，首付200万以上买房的人，因为销售现场人多没地方坐而都在站着谈，我这里不是一线城市，这种事放到一线城市也是鲜明的对照了。我看到的2月份的数据，居民长期贷款下降459亿，这还是在社会贷款总额增加的基础上出现的，这其中大头是房贷，长期贷款下降这事我也是记忆中头一回，意味着商品房销售的减少，而且由于贷款审批的滞后性，匹配去年下半年到今年前两个月房企销售额的断崖式下滑属于“意料之中的意外”了。

　　刚才说的那条泾渭分明的线，就是财富的分化。分化到底为什么会拖累经济从衰退中走出来，为什么滞涨的时候，经济不好的时候，大家分化的反而更严重？

　　经济快速增长的红利期，大多数人还能享受到普遍的机会，收入和福利还能赶得上通胀，但是在停滞的阶段，资产的价格增速将普通人远远丢在后面，而通胀又在普通人身后紧追吞噬掉仅有的一点购买力。

　　整个经济在过去这些年一直在加杠杆，也的确刺激了发展，又刺激了债务规模，但这东西它有个承受界限，就是大多数人的负债能力是受制于收入上限，以及收入的稳定性的，然而这恰恰是当下非常缺乏的。

　　收入跟得上经济增速的红利期，大家相安无事，不过这两年面临疫情带来的不断变化，许多人已经感到吃力了，回报来得比较慢了。哪怕马爸爸说的福报都少了很多，因为加班内卷碰上了裁员降薪，这时候你跟同事比谁更能玩命加班已经没用了。

　　比如我们看到的刚需盘为什么不火，政策都给到了，降首付、降息都在路上，但是要付出的成本并没有降低，只是门槛降低了。类似奥运会即使全民都可以报名参赛，不需要积分、不需要历史成绩，我们大家都去参赛也不会改变比赛的奖牌榜，连成绩排名都不会改变，在前面的还是那些常年玩这个的选手。别说滑雪比不过谷爱凌，就是奥运会垫底的选手成绩都碾压其他普通人。

　　所以即使降低首付、降低利息，买房的刚需还是要还那么多房贷，拿得出那么多首付才有资格去看房，只要实力没有提升，就负担不起；过去多年的降低门槛刺激刚需进场的效果正在减弱。刚需买房的主体是年轻人，在我国购买首套房的人平均年龄比较低才二十几岁，绝大多数必须要家庭支援才能进入这个市场，同时要负担房贷需要一个好工作。

　　还有人问之前有很多人赶上了楼市红利，在便宜的时候买下了房子，这些年也升值了，他们为什么不能进入改善需求的市场？他们的财富已经只是账面财富，失去了流动性，因为二手房市场基本上被锁死了，楼市的金融杠杆基本上只在支持新建商品房就已经不错了。即使少数人能卖掉房子，他们还是面临换房子之后的房贷问题，收入稳定才是根本。

　　好工作在当下肯定是稀缺品，甚至工作都是，稳定点收入低能拿到就不错，因为不稳定的收入高随时会被裁员更麻烦。所以年轻人都在考公，去年940万毕业生，今年将破千万，考研成绩刚出来，四百多万人报考，录取人数也创新高一百来万，落榜的是再战还是工作靠内卷已经不够了。

　　如果没有稳定的就业收入，刚需会随着房价上涨而减少，因为不存在真正的刚需产品了，起步价已经很高。

　　所以无论楼市、车市从去年起就呈现高端贵的销售量走高，其他的走低这样一个情况，当然车市还好些有些普通品牌支撑销售，毕竟总价门槛低。道理是一样的，大件商品距离普通人正在越来越远，因为无论说投资、消费都如此。

　　想想日本人，门阀政治和利益群体的抱团，导致上升门槛很高大多数人摸不着，泡沫经济曾经的起伏又导致很多人信心不足。然后就是年轻人选择躺平，其实是没得选择的结果。我看过一个关于日本社畜和御宅的纪录片，其中说到年轻人发现怎么努力都得不到回馈，只是在日复一日的重复，所以一部分人干脆就停下来了。

　　当家庭也给不了普通青年人更多支持的时候，他们自己又面临就业收入不稳的情况，他们的消费意愿自然就没有了，更别说买房。同时原本的高收入群体，收入增速并不低，他们需要把财富做配置，于是豪宅市场又起来了。

　　撒币模式有两种：美利坚是在疫情期间给大家发钞票（现金支票），直接到个人或者家庭手里。效果呢乏善可陈，但是能救急，虽然也会通胀，但美元的国际地位可以让全球跟着背负这种通胀。

　　另一种模式是搞基建，这个美国也搞过，无论当年的罗斯福新政，还是后来的；搞基建花钱也是我们常用的，因为我们高速的增长需要基础设施，同时这样花钱理论上可以增加企业和个人的收入，收入上来了大家会花钱，于是消费上来了，企业收入又增加了就是刺激经济的良性循环，当然这只是理论上。

　　我2018年写过文章分析基建，它就好比一个管道，沿着这个管道货币可以增加供应，有地方花钱。但是这个管道之外是参与不进来，也难以分享收益的，就是这波花钱大多数普通人关系不大，但它可以带来经济增长。

　　因为基建是有门槛、需要资源的，我们微观地看，很多基建设施发生在我们周围，包括疏浚一条小河，增加一段绿化，修一段小河堤，盖一个宣传墙之类的，这些很小的生意实际上普通人也没用资源去参与其中，更别说其他的大基建项目了。你没有政策、专业、资金，虽然有些可以去打工出卖劳动力，但收益有限。

　　因为财政支出主导的投资，市场化程度不可能非常高，而且预算有了付款周期也很慢，所以无论是普通人，还是小微企业，能参与其中的比例不大，而且参与了也拿不到主要利润，这个很多小工程队的包工头估计深有体会。所以基建这根管道很粗，可以流动的资金很多，但大多数人接触不到，就不太会普遍的拉动收入和消费力的增加。

　　但是能跟这跟“基建管道”扯上联系的人群，其收入就会快速涨一波，因为这个管道在撒钱，所以经济越是滞涨，刺激经济的货币供应量就越大，意味着跟刺激经济能沾上边的人收入增加就越快，购买力就上来了，然后普通人则主要是收到货币增加带来的通胀的影响，购买力反而下降。

　　5G、新能源这类新基建，你说哪个普通人能参与得了？放眼望去普通人就看到了股市上的相关概念，然后发现又被割了一波韭菜，在上一轮刺激和接下来一轮刺激中赚到钱的大概率是两拨人：有资源的和有资本的，资本干不过资源，因为市场化程度低，但是资本随着通胀起码能涨价，这就包括房产。